日前，住房和城鄉建設部聯(lián)合應急管理部印發(fā)《關(guān)于加強超高層建筑規劃建設管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出嚴格管控新建超高層建筑、強化既有超高層建筑安全管理?？吹轿募热?，中國管理科學(xué)學(xué)會(huì )城鎮化管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)、北京優(yōu)鋪網(wǎng)絡(luò )科技有限公司董事長(cháng)陳云峰心中五味雜陳，因為他曾經(jīng)在超高層建筑項目上“失敗”過(guò)。
2012年，陳云峰所在的企業(yè)在北京市通州區中標一塊商業(yè)用地，準備建一幢高300米、建筑面積15萬(wàn)平方米的超高層寫(xiě)字樓。拿地后，經(jīng)過(guò)測算，陳云峰發(fā)現，建這幢寫(xiě)字樓是個(gè)“只賠不賺”的買(mǎi)賣(mài)：拿地成本1萬(wàn)元/平方米，但建安成本竟高達1.6萬(wàn)元/平方米，是普通建筑建安成本的2倍以上；更讓人驚訝的是，超高層建筑的運營(yíng)維護成本極高，建成后，這幢寫(xiě)字樓的租金會(huì )遠高于周邊寫(xiě)字樓，招租將困難重重。
“由于投入產(chǎn)出嚴重失衡，最終這個(gè)項目‘擱淺’了。幸虧‘擱淺’了，否則，這幢建筑可能會(huì )逐漸變成企業(yè)的沉重負擔，成為阻礙城市健康發(fā)展的‘隱疾’?！被叵肫疬@段經(jīng)歷，陳云峰如今仍心有余悸，“《通知》提出科學(xué)規劃建設管理超高層建筑，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的謀遠之舉，是利國利民的好事。未來(lái)，一定要明確城市發(fā)展和建筑的關(guān)系，順應時(shí)代改革規律、遵循市場(chǎng)供需規律、把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規律，嚴格管控新建超高層建筑?！?/span>
順應時(shí)代改革規律——讓超高層建筑更好為城市高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)
“摩天大樓”是工業(yè)化高度發(fā)展的時(shí)代產(chǎn)物，寄托了人們對繁華大都市的想象。在多數人的思維中，一座城市摩天大樓的數量、高度，反映的是當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城市國際化程度。這也是近年來(lái)我國超高層建筑如雨后春筍般涌現的根源所在。
世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì )（CTBUH）發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示我國擁有世界40%的高層建筑，其中150米以上的2395座、200米以上的823座、300米以上的95座，三項指標均保持全球第一。
“我國能建成如此之多的超高層建筑，除了一部分城市的確有需求外，主要原因是少數地方政府追求政績(jì)，盲目建設、貪大求洋?！标愒品逡会樢?jiàn)血地提出，“地方政府有需求，少數企業(yè)投其所好，將建設超高層建筑作為拿地附屬條件，并以其他收益彌補建設超高層建筑帶來(lái)的損失?！背邔咏ㄖ膶?shí)際價(jià)值，是在方寸之間提供巨量活動(dòng)空間，將工作和生活設施集約化，以大幅提升土地利用效率。以此為基準，陳云峰認為，一些地方政府和企業(yè)的這種“需求”，并不是市場(chǎng)的真實(shí)需求，而是人為制造的需求。
一方面，我國大多數地區，尤其是大量的二三線(xiàn)城市人口適中、土地供應充足，并沒(méi)有建設超高層建筑的實(shí)際需要；另一方面，超高層建筑基本都是自持型物業(yè)，考慮到成本因素，絕大多數房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設超高層建筑的經(jīng)濟動(dòng)力。陳云峰表示，在“象征”意義大于實(shí)際用途的情況下，國家提出促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，嚴格管控新建超高層建筑，扼住盲目建設超高層建筑之風(fēng)，及時(shí)且必要。
陳云峰強調，《通知》的發(fā)布，最大意義是讓新建超高層建筑在政策層面實(shí)現了“有章可循”，終結了無(wú)序建設局面，讓超高層建筑發(fā)展趨于規范化、理性化，更好地服務(wù)城市高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，《通知》從“從嚴控制建筑高度”“合理確定建筑布局”“深化細化評估論證”“強化公共投資管理”“壓緊夯實(shí)決策責任”幾個(gè)方面對超高層建筑建設高度、布局、論證、投資、決策責任予以明確，嚴格基本建設程序，實(shí)質(zhì)上為未來(lái)超高層建筑健康發(fā)展提供了一份“指南”。
遵循市場(chǎng)供需規律——建不建超高層建筑由真實(shí)需求決定
《通知》征求意見(jiàn)時(shí)，少數人將其解讀為國家將“停建”超高層建筑。對此，陳云峰表示，這是對《通知》的“過(guò)度解讀”。他認為，建筑風(fēng)貌是城市外在形象和內質(zhì)精神的有機統一，建筑限高有利于打造更多符合文化傳承、功能優(yōu)先、融合環(huán)境、環(huán)保節能等要求的建筑，但并不代表未來(lái)將杜絕建設超高層建筑。
陳云峰稱(chēng)，是否建設超高層建筑、建設什么樣的超高層建筑，要視城市發(fā)展實(shí)際需求而定。為此，以《通知》規定為基礎，他提出兩點(diǎn)在具體操作中要注意的地方。
一是在“從嚴控制建筑高度”基礎上，要更多關(guān)注“產(chǎn)業(yè)（GDP）”因素權重?！耙蛔鞘惺欠裼薪ㄔO超高層建筑的必要，人口因素固然很重要，但隨著(zhù)我國城鎮化快速推進(jìn)，以人口規模作為建設‘門(mén)檻’將失于偏頗。在這種情況下，產(chǎn)業(yè)因素可以作為補充的衡量標準之一?！标愒品逡韵愀蹫槔忉屨f(shuō)，香港之所以能成為超高層建筑最多的城市之一，不僅是因為人口多、城市可用土地緊缺，更重要的是其“總部經(jīng)濟”發(fā)達，眾多知名企業(yè)總部匯聚于此。因此，建設超高層建筑，既能滿(mǎn)足當地企業(yè)的真實(shí)需求，又符合其國際金融中心的城市定位。
二是在“壓緊夯實(shí)決策責任”基礎上，可以引入“聽(tīng)證會(huì )”模式?！俺邔咏ㄖ奶厥庑?，決定了其決策、評估論證的重要性。工程質(zhì)量可以實(shí)行責任終身制，但若決策出現失誤，帶給社會(huì )的將是‘災難’性影響?！标愒品灞硎?，要促進(jìn)超高層建筑健康發(fā)展，必須改變從可行性研究到立項大多由地方政府推動(dòng)的模式。在超高層建筑項目規劃審批前，通過(guò)引入“聽(tīng)證會(huì )”制度，集合政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)、咨詢(xún)機構、市民代表等各方意見(jiàn)，提高決策的公開(kāi)性、科學(xué)性；對于由企業(yè)申請建設的超高層建筑項目，企業(yè)必須提供建設用途、資金來(lái)源、目標用戶(hù)、運營(yíng)維護計劃等詳細信息，以輔助相關(guān)部門(mén)決策。
“若超高層建筑基本建設程序能夠提早規范，或許，像我之前經(jīng)歷的項目就不會(huì )出現，不致造成資源的浪費?！标愒品宸Q(chēng)，“從根本上說(shuō)，一座城市、一個(gè)地區要不要建超高層建筑，還是要看‘市場(chǎng)’有沒(méi)有需求?！?/span>
把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規律——逐步打造系統性安全管理解決方案
超高層建筑近年來(lái)之所以負面報道不斷，一方面是因為時(shí)代在改變，隨著(zhù)我國經(jīng)濟由高速增長(cháng)轉向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，人們對建筑的舒適性、安全性要求在不斷提升，對超高層建筑過(guò)于龐大的體型、復雜的功能產(chǎn)生抗拒心理；另一方面，極少數超高層建筑出現安全隱患，如深圳賽格廣場(chǎng)大廈出現有感振動(dòng)，讓群眾對超高層建筑安全性的擔憂(yōu)進(jìn)一步加深。在《通知》中，“強化既有超高層建筑安全管理”恰恰也是重點(diǎn)內容。
陳云峰強調，首先必須予以澄清的是，我國超高層建筑在設計、施工、新材料應用等方面都處于世界先進(jìn)水平，技術(shù)成熟，安全性無(wú)須擔憂(yōu)。目前，我國擁有的2000余座超高層建筑，都在發(fā)揮應有的功能，不能因為一幢建筑出現安全隱患而否定所有建筑的功用。
其次，陳云峰認為，安全要靠運營(yíng)來(lái)保障。超高層建筑的安全隱患，主要在于其管理運維成本過(guò)高而業(yè)主或其委托管理單位能力不足、實(shí)力不夠。尤其是在消防安全上，發(fā)生重大火災時(shí)，超高層建筑逃生疏散時(shí)間長(cháng)、消防設施技術(shù)復雜，由此帶來(lái)的安全風(fēng)險也隨之增大。若業(yè)主或其委托管理單位管理跟不上、投入跟不上，安全隱患可能會(huì )成為事故。
“雖然擁有世界40%的高層建筑，可超高層建筑的管理運維對于我們來(lái)說(shuō)仍是‘新課題’。盡管如此，我們必須明晰的是：超高層建筑安全問(wèn)題是系統性問(wèn)題，千萬(wàn)不能寄希望于‘一服藥解決所有問(wèn)題’?！痹谶@樣的共識下，陳云峰認為，推動(dòng)超高層建筑安全發(fā)展任重道遠。
最后，他提出，行業(yè)主管部門(mén)應當牽頭組織專(zhuān)業(yè)機構，為超高層建筑制定專(zhuān)門(mén)的安全管理運維規范、辦法，將既有超高層建筑納入規范化管理軌道；房地產(chǎn)行業(yè)參與各方應當明確自身責任使命，從全生命周期的角度確保超高層建筑健康發(fā)展，減少規劃設計缺陷、提升施工質(zhì)量、加大管理運維投入，為城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻力量。此外，戴德梁行等國際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司在超高層建筑的管理運維方面做得非常出色，我國可以借鑒相關(guān)經(jīng)驗，為超高層建筑的安全發(fā)展提供保障。
摘自《中國建設新聞網(wǎng)》宋健
